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こんにちは。ヨッチです。


老後の資金貯蓄や副収入を目的に、「節税」や「不労所得」などのメリットがあると言って、不動産屋からマンション購入を勧められているケースが多く見られます。自分の会社にも、どこで調べたのか知りませんが、この手の勧誘の電話は沢山あります。しかし、この不動産投資を行った結果、利益どころか赤字になってしまう例も多くあるようです。おいしい話はなかなかないのが世の常です。


そこで本サイトでは、不動産投資の失敗例を書いたネット記事をピックアップし、失敗のポイントを皆さんとシェアしたいと思います。





失敗例① 新築マンション

物件新築区分ワンルームマンション 3室
投資家40歳 会社員 独身
NOTE同僚の勧めで始めて6年
  • 同僚はすでに首都圏に3室の新築区分マンションを保有。節税や不労所得、ローンが終われば資産となること、将来の年金代わりになると聞いた。
  • 同僚から紹介された不動産販売会社の営業マンに、自己資金をほとんど使わず、月々わずかの費用負担で投資ができること、部屋は売主である不動産会社が借り上げて家賃保証するので安心との説明を受け、新築区分マンションを購入。
  • 実際に購入してみると、毎月1万円近く手出しが発生。その営業マンからは「今から毎月少しずつ負担することで将来の年金を確保できますし、確定申告すれば所得税・住民税の一部が戻ってきますので安心してください」と。
  • 1年目は不動産所得が赤字。給与所得との損益通算で税金還付があり。
  • その後、すぐに追加で1室購入。
  • 1室目の購入から3年が経過。不動産会社から賃料相場の下落に伴い、保証家賃の金額を10%下げてほしいと。条件に納得がいかなければ契約を終了してもよいと言われ、しぶしぶその条件で契約更新。もう1室についても同様に保証家賃減額の話が入り、すべて承諾。
  • さらに、同時期に今度はマンション全体の管理費・修繕積立金の値上げの話。
  • 当初から保証家賃からローンの返済費・管理費・修繕積立金を引くとトータル4万円の赤字。メリットはないと考え、現在は2室とも売りに出している。
  • 売値はローンの残債よりも低い査定しか付かず、足りない部分は貯金から一括返済しなければいけない状況で売るに売れない状態。

  1. 家賃保証は当てにならない、値下げに応じないと不動産屋は契約しない
  2. 売るときにローン残債があると一括返済が必要

 


失敗例② 中古マンション

物件中古区分マンション
投資家45歳 地方公務員 既婚(妻、子供2人)
NOTEネット記事がきっかけ。投資額 4500万円
  • 「年収300万円から年収2,000万円へ。経済的安定を手に入れました!」という成功体験を交えた広告を見て不動産会社が主催するセミナーに参加。
  • セミナーでは不動産投資は立地で決まるということが強調され、さらに利回りを求めるなら中古の区分マンションがよい、また中古区分なら投資金額も1棟物件に比べ少額で済むのでリスクが小さいというセールスポイント。
  • セミナー終了後には個別の相談会がセットで用意され、1,500万円の中古区分マンションの提案を受ける。営業マンからは「投資の鉄則は、小さくはじめて大きく育てる。まずは中古区分マンションからはじめて、経験を積んでから1棟物件に移行したらいい」と教えられ、まずは1戸を購入。
  • その後、その不動産会社から追加の物件紹介があり同規模の物件を2戸追加で購入。総投資額は4,500万円を超え、購入資金は全額融資を受けた(フルローン)。
  • 家賃収入から借入返済、管理費・修繕積立金・賃貸管理会社に支払う手数料を引くと、3戸合わせて月々2万円台。固定資産税・都市計画税は年4回の支払いがあるため、通年では20万円弱の手残り(所得税・住民税控除前)。
  • これでは今後の教育費の足しにならず、再購入を試みるが、不動産会社からは「融資の枠がいっぱいとなり追加の購入はもうできません」。当初の話では、賃貸経営の実績を積めば1棟物件を購入できるとの話と違う
  • 他の不動産会社数社では、高金利の某地方銀行の融資を利用すれば追加で1億円程度は購入可能。4%以上の金利に対し物件の利回りが低く、投資に踏み切ることはできず。
  • 追加の投資ができないなかで、購入マンション2戸で退去が立て続けに発生。3カ月以内にすべて入居が決まるも、その間は毎月10万円以上の手出し。空室が出ることに不安を抱きながら、追加の投資もできない。
  1. 家賃収入から種々の費用を引くと大して儲からない
  2. 経験積めば、1棟物件購入出来るのはウソ 


失敗例③ 中古マンション

物件中古区分1Kマンション 築30年
投資家50代 男性
NOTE 投資額 900万円

  • 購入したマンションは、私立大学の近くにある物件。やや駅から離れてはいたものの、防犯性の高さから女子学生を中心に賃貸需要が期待。
  • 私立大学はやや郊外にあったので、賃料は6万円程度で、利回りは約8%を見込む。築30年ほどのマンションとしても悪くなく、1人暮らしをしたい学生の賃貸需要があればと思い購入。
  • 最初の数年間は空室もなく、入居率はほぼ100%。ところが5年を過ぎたあたりで、なんと大学が移転を発表。学生から敬遠される主な学部を都心へ移動。
  • もともと大学から近いと言うだけでマンションを買っていたので、駅へのアクセスなど利便性がそれほど良くなかった、この物件は、一気に入居者付けに苦労することになった。
  • 住人が3月ギリギリまで入居、内覧可能は4月からとなり、うまく入居者付けできず、1年近く空室に。その年の利回りは0%。結局、売却したが、購入時の価格の3分の1程度で売却
  1. 大学付近の物件は大学移転もあるうる
  2. 学生は契約切替のタイミングで上手く入居者付けが出来ない
 


失敗例④ 中古マンション

物件中古区分2DKマンション 築25年
投資家40代 男性
NOTEアパート1棟所有から投資額2000万円


  • 競売物件(債務の返済が滞った人や税金の未払いなどの債権として裁判所が売りに出すもの)に注目し、本を読んだり、知り合いの不動産会社に聞いたりして勉強し、繁華街近くの2DKのマンションを2,000万円ほどで購入することに成功。
  • 付近の同条件のマンションの相場が2,800万円前後だったのでかなり安い買い物。賃貸に出しても家賃収入で月15万円は期待できるような物件で、リフォームして転売することも考えられた。
  • 実際に購入し、室内を見ると返済が滞った人が住んでいただけに、残置物や溜め込んだゴミが山のようになっていて惨憺たる有様。内装もひどい状態で壁紙の交換や床の貼り替えが必要でトイレや風呂にも垢やサビが目立ち、賃貸に出すには取り替えないと使い物にならない。
  • 残置物を処分、内装や設備のフルリフォームして500万円以上かかった。
  • 前の所有者が滞納していた管理費なども支払ったことで競売で安く物件を買った意味はなくなり、ただただ心理的な疲労感だけが残った。
  • フルリフォーム後は管理をするのも嫌になり、そのまま売却。管理費や税金、仲介手数料などを無駄に支払い、時間も無駄に費やしただけで高い勉強代になってしまった。
  1. 競売物件は残置物の撤去、内装や設備の取替えも考慮すべき
  2. 前所有者の管理費の滞納は購入者払い




失敗例⑤ 中古マンション

物件中古区分ワンルームマンション 築30年
投資家30代 男性
NOTE 投資額800万円

  • 購入費用の低さと利回りから、東京の郊外に中古のワンルームマンションを購入。マンションの購入価格は約800万円。月5万円の家賃収入を想定、単純計算で表面利回りは7.5%。
  • 入居者もすぐに決まったが、契約更新のタイミングで入居者が退去。築年数が古く、駅から15分ほどの物件のため、入居者がなかなか見つからず。
  • そこで家賃を4万円まで下げ、入居者を見つけたものの、空室期間が4ヶ月も。結局、当初想定の7.5%の利回りも、その年は4%まで下がった。さらに家賃を下げたので毎月の手出しが増えた。
  • 一時は売却も検討、築年数が古く駅からも少し離れているため、買い手が見つからず。
  • 利回りだけをみて購入しても入居者がいなければ利回りは0。最初の利回りだけを見て購入したことを後悔。
  1. 利回り高さは最初だけ、空室なら家賃値下げで利回り低下
 
 

失敗例⑥ 新築マンション

物件新築区分ワンルームマンション
投資家31歳 女性
NOTE 老後の不安からセミナーに参加して

  • 2年前に新築ワンルームマンションを購入 ・東京都内の物件 ・駅から徒歩10分 ・購入時の表面利回り4.8% ・購入時の家賃は10万4000円。
  • 老後の不安で女性向けのお金のセミナーに参加し、不動産投資を勧められた。
  • セミナー主催会社の営業の方から「ちょっと駅から遠いけど、物件の設備は最新、同じ家賃で10年間は貸せる」と新築のワンルームマンションを購入。
  • 実際、入居者はすぐ見つかったが、2年で契約更新せずに退去。空室のタイミングは年度末の3月。しかし退去通知があってもなかなか管理会社さんは客付け活動を行ってくれず。退去通知から1ヶ月後の4月からようやく広告開始。
  • その後2ヶ月も入居が決まらず焦ってしまい、家賃を5000円下げることに。するとすぐに入居は決まったが、利回りはかなり悪化。
  1. 空室になっても管理会社は客付け活動をやってくれない
  2. 入居の決め手は家賃の値下げ

失敗例⑦ 中古マンション

物件中古区分ワンルームマンション
投資家29歳 男性
NOTE 

  • 中古のワンルームマンションを購入 ・購入時の表面利回り5.6% ・購入時の家賃は8万4000円。
  • 物件購入3ヶ月後に、マンション管理会社から管理費・修繕積立金滞納金約60万を支払ってくださいとの通知が届く。なんと前のオーナーは転勤でずっと海外にいたので、その期間中全く支払いをしていなかった。
  • 管理会社に交渉をしたが、管理会社は事前に「重要事項に関わる調査報告書」を提供して、その中にマンション全体、そしてこの物件に関する管理費・修繕積立金の滞納金額も明記してあるので、知らなかったのは自分の責任だと言われた。
  • 再度書類を見直し、確かに明確な記載があり。仕方なく滞納金を支払うことに。
  1. 前​​所有者が住んでいないと管理費・修繕積立金は滞納してる可能性あり

失敗のポイントまとめ

今回の不動産投資に関して、7つの失敗例を紹介しました。そこから得られる教訓は以下の通りです。不動産投資をこれからやろうと思っている方は、これらのリスクを上手くコントロールして失敗しないようにして下さい。
  1. 家賃保証は当てにならない、値下げに応じないと不動産屋は契約しない
  2. 売るときにローン残債があると一括返済が必要
  3. 家賃収入から種々の費用を引くと大して儲からない
  4. 経験積めば、1棟物件購入出来るのはウソ
  5. 大学付近の物件は大学移転もあるうる
  6. 学生は契約切替のタイミングで上手く入居者付けが出来ない
  7. 競売物件は残置物の撤去、内装や設備の取替えも考慮すべき
  8. 前所有者の管理費の滞納は購入者払い
  9. 利回り高さは最初だけ、空室なら家賃値下げで利回り低下
  10. 空室になっても管理会社は客付け活動をやってくれない
  11. 入居の決め手は家賃の値下げ
  12. 前所有者が住んでいないと管理費・修繕積立金は滞納してる可能性あり

不動産会社の営業マンに勧められるままに、マンションを購入すると痛い思いをするというケースも多くありました。釣った魚には餌をやらないのは、よく聞く話です。ただ言えることは、購入した時と、その後の環境は必ずしも同じではなく、変化しているということです。お金を出すのは自分自身なので、よくよく考えて投資することが教訓なのだろうと思います。


外部リンク(引用元)



以上、ご覧いただき、ありがとうこざいます。
ヨッチでした。